Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care privim investițiile și proprietatea.
Întrucât nu am reușit să epuizăm toate temele, voi expune în continuare esențialul despre subiectele abordate:
Nevoia naturală de investiție
Tot mai multe inițiative financiare promovează ideea că „dacă banii nu lucrează pentru tine, lucrează împotriva ta”. Este expresia unei noi realități economice: capitalul tinde să circule tot mai rapid, prin instrumente moderne, digitale.
Având în vedere că investițiile în criptomonede au început să fie percepute ca fiind jocuri de noroc, din cauza mecanismelor speculative pe care nu toți le înțeleg, investitorii caută acum mecanisme mai sigure, precum investițiile imobiliare. În momentul de față identificăm astfel de mecanisme prin intermediul REIT-urilor sau SPV-urilor, care oferă transparență și predictibilitate.
Pentru o experiență cât mai atractivă (user-friendly) antreprenorii au creat mecanisme mai ușoare de a transmite aceste participații sub formă de acțiuni, obligațiuni sau titluri de participare, prin intermediul token-urilor.
Ce reprezintă tokenizarea?
Tokenizarea este procesul de conversie digitală a unui drept asupra unui activ real. Conversia poate fi realizată fie pentru a facilita transmiterea unor drepturi asupra unui bun individual sau asupra unor părți din acest bun (denumită ca „Fragmentare” în participații sub formă de unități digitale – token-uri).
Fragmentarea a facilitat dezvoltarea mijloacelor moderne de investiție, întrucât au permis investitorilor (utilizatorilor acestor servicii) să investească mai puțin (atât cât doresc), iar antreprenorilor li s-a deschis calea către finanțări din noi surse (pe principiul „unde sunt mulți puterea crește”).
Astfel, în contextul economic actual, antreprenorii nu mai pot autofinanța investițiile, așa că atragerea de noi lichidități este esențială pentru dezvoltare și se completează cu nevoie investițională a oamenilor, care au oportunitatea în acest fel să contribuire cu propriile resurse la dezvoltarea economică generală. Emiterea de token-uri echivalente acțiunilor sau obligațiunilor poate constitui o sursă alternativă de finanțare, mai accesibilă și mai flexibilă decât instrumentele clasice.
În prezent sunt supuse tokenizării drepturile asupra unor bunuri mobile prin determinarea legii, adică acele bunuri care au un conținut juridic abstract (necorporal / nematerializat prin natura lui) precum: drepturile de creanță, drepturile de proprietate intelectuală și industrială, drepturi litigioase sau valorile mobiliare (instrumente financiare, unități de fond, participații etc.).
Tipuri de token. În funcție de scopul tehnologic atribuit, un token poate fi emis pentru:
un bun – activ digital (NFT – non-fungible token),
un instrument de investiție (ST – security token);
instrument necesar pentru accesul la produse și servicii (UT– utility token) – din această categorie fac parte și alte subspecii precum Governance Token, Reward Token, Hybrid Token etc.
pentru criptoactive nefinanciare folosite ca mijloc de plată sau depozit (EMT – e-money token și ART – asset referenced token)
FIAI și REIT-uri – cadrul instituțional românesc
Asemănător modelelor internaționale, România pregătește adoptarea cadrului legal pentru REIT-uri românești, prin proiectul de lege PL-x nr. 433/2024.
Noile prevederi vizează:
– obligativitatea distribuirii profitului către investitori;
– creșterea gradului de îndatorare admis (până la 65%);
– facilități fiscale pentru stimularea pieței imobiliare (inclusiv scutirea de la impozitare, în anumite condiții, a veniturilor din vânzarea activelor imobiliare, închiriere, administrare, dividende și dobânzi aferente);
– tranzacționarea obligatorie a REIT-urilor pe piața bursieră reglementată.
Prin aceste măsuri, România se aliniază modelelor internaționale în care fondurile de investiții imobiliare devin piloni ai economiei și canale instituționale de tokenizare.
Tokenizarea activelor imobiliare este posibilă sau ar putea fi posibilă în cadrul juridic românesc?
Alinierea cadrului legal rămâne un pas critic. În cadrul dezbaterii, mi-am exprimat opinia (extrem de optimistă/idealistă) în sensul că, tokenizarea activelor imobiliare ar fi posibilă în măsura în care activitatea electronică notarială ar putea permite și autentificarea actelor de transfer a proprietății imobiliare la distanță.
În acest mod, s-ar crea cadrul juridic necesar pentru ca experiența utilizatorului să fie cât mai facilă, putând sa achiziționeze o proprietate printr-un token hybrid (o combinație între Security Token și Utility Token), dublat de semnarea (autentificarea) electronică a condițiilor de transfer.
Prin componenta de utility, deținătorul token-ului ar putea accesa întregul istoric juridic al proprietății, istoricul de carte funciară, istoricul tehnic al imobilului (cu întregul conținut al cărții tehnice și instrucțiunile privind comportarea în timp a clădirii), împreună cu toate accesoriile și facilitățile cu care ar veni la pachet bunul imobil (spre exemplu, în cazul unităților colective: acces la diverse grupuri, aplicații dedicate, facilități comune din interiorul complexului etc).
Ulterior, după finalizarea înregistrării sistematice a imobilelor la nivel național, s-ar putea prefigura și cadrul necesar pentru digitalizarea registrelor publice de carte funciară prin tehnologia DLT (a registrelor distribuite) pentru a putea da o identitate proprie bunului imobil, într-un registru avansat, spre deosebire de registrul digital actual în care imobilul este identificat printr-un simplu număr de carte funciară (și acesta fiind tot un număr de identificare electronică, însă într-o bază de date simplă).
În prezent, am identificat cazuri concrete de digitalizare / tokenizare a activelor imobiliare în Dubai.
Scopul programului este de fracţionare a dreptului de proprietate, deschiderea pieţei către investitori mai mici şi internaţionali, creşterea transparenţei şi lichidităţii pe piaţa imobiliară.
În cadrul proiectului pilot au fost incluse două unități rezidențiale din Burj Khalifa, utilizate ca exemplu pentru testarea investițiilor fracționate. Există informații prin care se afirmă că s-ar fi înstrăinat cote părți din aceste apartamente însă DLD (Dubai Land Department) nu a confirmat oficial, fracționare pe cote-părți de proprietate prin Token.
Proiectul nu se limitează la tokenizare de piaţă, ci vizează și integrarea în sistemul oficial de evidenţă imobiliară.
Așadar, dificultatea este de a crea legătură dintre token și sistemul de publicitate imobiliară.